En bref : les six vérifications
- La zone du PLUi d’Est Ensemble et son indice : hauteur, emprise au sol, pleine terre, coefficient de biotope.
- Le sous-sol : la parcelle dans le zonage du plan de prévention des risques de mouvements de terrain (anciennes carrières, gypse, argiles).
- Les protections : abords d’un monument historique, site classé des murs à pêches.
- Ce qui a déjà été construit : chaque agrandissement passé a-t-il été autorisé ?
- L’usage et la destination : logement, local d’activité, bureau, meublé.
- Le projet lui-même : déclaration ou permis, architecte obligatoire ou non, délai.
1. Ce que le PLUi permet sur la parcelle
À Montreuil, la règle tient dans le PLUi d’Est Ensemble (version du 23 février 2026). Sur le plan de zonage, l’indice de la parcelle fixe la hauteur maximale, l’emprise au sol, la part de pleine terre et le coefficient de biotope : ce sont eux qui disent si un étage ou une extension tient.
Une maison qui occupe déjà toute l’emprise permise ne s’agrandira qu’en hauteur ; une maison déjà à la hauteur maximale ne se surélèvera qu’avec une dérogation au PLU : depuis la loi du 26 novembre 2025, elle peut être demandée partout pour surélever une construction achevée depuis plus de deux ans, afin de créer ou d’agrandir un logement ; elle est accordée par décision motivée, jamais de plein droit (voir surélever une maison à Montreuil). Je relève ces chiffres à l’adresse exacte, puis je les compare à la maison telle qu’elle est.
- Certificat d’urbanisme d’information. Il indique les règles applicables au terrain ; la mairie dispose d’un mois pour le délivrer. Art. L410-1 a
- Certificat d’urbanisme opérationnel. Il dit si un projet précis est réalisable ; délai de deux mois. Art. L410-1 b
- Garantie de 18 mois. D’information comme opérationnel, le certificat garantit pendant 18 mois les règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes, pour toute demande d’autorisation ou déclaration préalable déposée dans ce délai, sauf les règles de sécurité ou de salubrité publique. Art. L410-1
Le certificat n’est pas une autorisation de construire : il garantit des règles, pas un projet. Pour un achat rapide, la lecture du PLUi et une esquisse de faisabilité vont plus vite ; le certificat opérationnel sert quand le prix dépend vraiment du projet.
2. Le sous-sol : carrières, gypse, argiles
Montreuil est couverte depuis le 22 avril 2011 par un plan de prévention des risques de mouvements de terrain : anciennes carrières, dissolution du gypse, retrait-gonflement des argiles. Selon la zone, un projet doit s’appuyer sur une étude géotechnique ou appliquer des mesures techniques prescrites.
Le vendeur doit vous remettre l’état des risques dès la première visite ; il est ensuite annexé à la promesse et doit dater de moins de six mois. S’il n’est remis qu’après la promesse, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de sa remise. Ce document situe la parcelle dans les zones de risque ; il ne dit pas ce que coûteront les fondations d’une extension. Le détail est sur la page anciennes carrières et gypse à Montreuil.
Code de l’environnement, article L125-5 ; Service-public, état des risques.
3. Monuments, site classé, clôtures
Aux abords d’un monument historique, les travaux extérieurs passent par l’architecte des Bâtiments de France et l’instruction dure un mois de plus. Dans le site classé des murs à pêches, toute modification de l’état ou de l’aspect des lieux demande une autorisation spéciale, et le silence de l’administration vaut refus.
Montreuil compte quatre monuments historiques (église Saint-Pierre-et-Saint-Paul, porcelainerie Samson, studio Pathé-Albatros, hôtel de ville) et une partie de la commune est dans les abords de l’église Saint-Louis de Vincennes. Deux règles locales s’ajoutent : une clôture neuve demande une déclaration préalable, une démolition un permis de démolir. Le guide construire à Montreuil détaille ces périmètres.
4. Ce qui a déjà été construit
Une véranda, un étage ou un garage transformé sans autorisation se retrouvent dans votre futur dossier : en principe, la demande de permis pour de nouveaux travaux doit alors porter sur l’ensemble de la construction, partie irrégulière comprise.
- Constructions de plus de dix ans. Un refus ne peut plus, en principe, se fonder sur l’irrégularité d’une construction achevée depuis plus de dix ans. Les exceptions comptent à Montreuil : construction réalisée sans le permis de construire qui était exigé, construction dans un site classé ou dans une zone où un plan de prévention interdit de construire, entre autres. Art. L421-9
- Conformité non contestée. Si une déclaration d’achèvement a été déposée et que la mairie ne l’a pas contestée dans son délai (trois ou cinq mois), le propriétaire ne peut pas être contraint de régulariser lors de nouveaux travaux, sauf fraude. CE, 26 novembre 2018, n° 411991
Avant l’achat, je compare les surfaces et les volumes réels aux autorisations que le vendeur peut produire (permis, déclarations, déclaration d’achèvement). Un écart ne fait pas forcément renoncer à la maison ; il change le dossier, le délai et parfois le prix.
Ces règles ont des exceptions et évoluent : elles s’apprécient au cas par cas, avec le notaire.
5. L’usage et la destination
Acheter un atelier ou une boutique pour y habiter, c’est changer la destination du local : il faut que le PLUi autorise l’habitation dans la zone, puis une déclaration préalable, ou un permis si la façade ou la structure porteuse change. Faire d’un logement un bureau ou un meublé de tourisme relève en plus du changement d’usage.
À Montreuil, le changement d’usage suit le règlement d’Est Ensemble en vigueur depuis le 8 juillet 2024, sans compensation exigée. Un meublé de tourisme demande une autorisation dès le premier jour pour une résidence secondaire ; pour une résidence principale, la location est plafonnée à 120 jours par an par défaut, plafond qu’une commune peut abaisser à 90 jours depuis la loi du 19 novembre 2024 : je vérifie la règle en vigueur à Montreuil à la date du projet. Le détail : transformer un local en logement à Montreuil.
6. Le futur projet : formalité, architecte, délai
De 5 à 20 m² créés (surface de plancher ou emprise au sol), une extension relève d’une déclaration préalable ; en zone urbaine du PLUi, jusqu’à 40 m² si la maison ne dépasse pas alors 150 m². Au-delà, permis de construire. L’architecte est obligatoire si la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux, et dans tous les cas pour une SCI ou une société dès qu’un permis est requis.
- Délais. Un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour le permis d’une maison individuelle, un mois de plus aux abords d’un monument. Le délai court à partir d’un dossier complet. Service-public
- Avant la vente. L’acquéreur peut déposer une demande de permis avec l’autorisation écrite du propriétaire, à prévoir dans la promesse ; celle-ci peut aussi comporter une condition suspensive d’obtention du permis, à négocier avec le vendeur. Art. R423-1
Le simulateur déclaration ou permis donne la formalité en quelques questions.
Ce que je fais avant votre signature
Vous m’envoyez l’annonce ou l’adresse et ce que vous voulez faire de la maison. Je lis les règles de la parcelle, je visite si c’est utile, et je vous remets une note écrite : ce que le PLUi et les servitudes permettent, les contraintes du sous-sol, les points à faire vérifier dans les autorisations du vendeur et ceux à inscrire dans la promesse.
La mission est forfaitaire et chiffrée à l’avance ; elle peut se faire pendant le délai de rétractation de dix jours dont dispose l’acquéreur non professionnel, à compter du lendemain de la notification de la promesse (code de la construction et de l’habitation, article L271-1). Si l’achat se fait, la note sert de point de départ au projet.
Questions fréquentes
Faut-il un certificat d’urbanisme avant d’acheter une maison à Montreuil ?
Ce n’est pas obligatoire. Le certificat d’information donne les règles applicables en un mois ; le certificat opérationnel, en deux mois, dit si un projet précis est réalisable. L’un comme l’autre garantit les règles d’urbanisme pendant 18 mois, sauf les règles de sécurité ou de salubrité publique. Pour un achat rapide, une lecture du PLUi d’Est Ensemble à l’adresse et une esquisse de faisabilité répondent plus vite.
Vérifié le 16 octobre 2026. Sources : Service-public : certificat d’urbanisme.
L’état des risques dit-il si la maison est sur une ancienne carrière ?
Il dit si la parcelle est dans une zone d’un plan de prévention des risques, et lequel ; à Montreuil, le plan de prévention des mouvements de terrain approuvé le 22 avril 2011. Les prescriptions applicables à un projet se lisent dans le règlement du plan, et l’étude géotechnique précise le sol.
Sources : Service-public : état des risques lors d’une vente ou d’une location, Ville de Montreuil : risques naturels et technologiques.
Une extension faite par l’ancien propriétaire sans permis bloque-t-elle mon projet ?
Pas forcément, mais elle pèse sur le dossier : la demande pour de nouveaux travaux doit en principe porter sur toute la construction, partie irrégulière comprise. Au-delà de dix ans après l’achèvement, un refus ne peut plus se fonder sur cette irrégularité, sauf exceptions, dont la construction faite sans le permis qui était exigé.
Code de l’urbanisme, article L421-9. Sources : Fédération française du bâtiment : travaux sur une construction irrégulière, régularisation obligatoire sauf exceptions.
Peut-on déposer un permis avant d’être propriétaire ?
Oui, avec l’autorisation écrite du propriétaire : la demande peut émaner d’une personne qui atteste être autorisée par lui à exécuter les travaux (code de l’urbanisme, article R423-1). Prévoyez-la dans la promesse, avec, si le projet est décisif, une condition suspensive d’obtention du permis.
Vérifié le 16 octobre 2026. Sources : Service-public : permis de construire, instruction, validité et recours.
