Votre projet aux Pavillons-sous-Bois
Je suis architecte inscrit à l’Ordre et mon agence est à Montreuil, au 17 bis avenue Faidherbe. Les Pavillons-sous-Bois est à 6,6 km à vol d’oiseau de l’agence.
Surélever un pavillon, agrandir une maison sur son jardin, transformer un atelier ou une boutique en logement, aménager un commerce ou un cabinet : chaque projet aux Pavillons-sous-Bois commence par la lecture du PLUi et des servitudes de la parcelle, puis par une visite sur place.
Les Pavillons-sous-Bois compte 25 804 habitants (population de référence 2023), 28e commune du département par la population, sur 2,92 km², soit 8 831 habitants au km² ; code postal 93320.
- Surélever une maison : hauteur permise par le PLUi, structure, sol.
- Agrandir une maison : surface créée, zone du PLUi, formalité.
- Transformer un local en logement : destination autorisée par le PLUi, déclaration ou permis.
- Ouvrir un commerce, un cabinet : accessibilité, sécurité incendie, autorisation de travaux.
Le PLUi de Grand Paris Grand Est
Les Pavillons-sous-Bois n’a pas de PLU communal : ses règles d’urbanisme sont celles du PLUi de Grand Paris Grand Est, approuvé le 17 décembre 2024 ; entré en vigueur le 15 janvier 2025.
Pour une parcelle, je relève la zone et ses indices, la hauteur, l’emprise au sol, la part de pleine terre et les retraits, puis les orientations d’aménagement, les servitudes d’utilité publique et les annexes. Le plan de zonage et le règlement se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme.
Extension : déclaration ou permis. En zone urbaine du PLUi, une extension relève de la déclaration préalable jusqu’à 40 m² créés, tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, il faut un permis de construire. Le simulateur ci-dessous applique ces seuils.
PLUi : Grand Paris Grand Est : urbanisme et PLUi (mis à jour le 15 septembre 2025). Géoportail de l’urbanisme. Les quatre PLUi de la Seine-Saint-Denis.
Monuments historiques et abords
Aucun monument n’a sa notice de protection aux Pavillons-sous-Bois, mais le parc à l’anglaise du duc d’Orléans, inscrit au titre des monuments historiques, s’étend sur Le Raincy et Les Pavillons-sous-Bois : sa protection est portée par la notice du Raincy. Aux abords d’un monument, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux qui modifient l’aspect extérieur.
Les abords réunissent les immeubles visibles depuis le monument, ou en même temps que lui, dans un rayon de 500 mètres ; un périmètre délimité des abords peut remplacer ce rayon. Le périmètre exact se vérifie à l’adresse sur l’Atlas des patrimoines.
Carte : monuments de la base Mérimée pour la Seine-Saint-Denis, avec le rayon de 500 mètres par défaut ; les monuments de Paris et des départements voisins n’y figurent pas. Code du patrimoine, articles L621-30 et L632-2.
Sous-sol, eau, argiles : les risques connus
Aucun plan de prévention des risques naturels n’est en vigueur aux Pavillons-sous-Bois ; restent les sols argileux, le ruissellement et les remontées de nappes, qui se vérifient à l’adresse.
- Sols argileux. Géorisques recense le risque de tassements différentiels, et la commune a obtenu cinq reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle pour sécheresse, le régime qui couvre les fissures dues au retrait-gonflement des argiles. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN encadre la construction d’une maison par une étude géotechnique ou des techniques constructives réglementaires.
- Catastrophes naturelles. 14 reconnaissances publiées au Journal officiel : 8 pour inondations et coulées de boue (de 1983 à 2018), 5 pour sécheresse (de 1989 à 2020) et 1 pour mouvement de terrain (en 1999). La plus récente a été publiée le 7 mai 2021.
- Autres risques recensés. Remontées de nappes, ruissellement et coulées de boue, transport de marchandises dangereuses et tempête. Sismicité très faible (zone 1), potentiel radon faible (catégorie 1).
Rapport complet : Géorisques, Les Pavillons-sous-Bois. L’état des risques se vérifie ensuite à l’adresse exacte.
