Construire à Montreuil

1. Le PLUi d’Est Ensemble

Depuis 2020, c’est le plan local d’urbanisme intercommunal d’Est Ensemble qui s’applique à Montreuil. Approuvé le 4 février 2020, il a évolué depuis par plusieurs procédures ; la version en vigueur publiée sur le Géoportail de l’urbanisme est celle du 23 février 2026.

Le même document couvre les neuf communes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Parmi ses évolutions récentes : la modification n° 3 et la révision allégée n° 1 « Patrimoine », approuvées le 24 juin 2025.

Les zones

Le règlement distingue des zones urbaines (centralités, zones mixtes, habitat collectif, habitat pavillonnaire, activités économiques, équipements, projets spécifiques), une zone naturelle et une zone agricole, qui correspond au secteur des murs à pêches. Montreuil a aussi ses secteurs de projet, dont les abords des murs à pêches et l’îlot Branly-Boissière.

Les indices

Sur le plan de zonage, chaque secteur porte un indice. Une lettre fixe l’emprise au sol, la part de pleine terre et le coefficient de biotope ; un nombre fixe la hauteur maximale des constructions, en mètres ; d’autres chiffres règlent l’implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives. Pour une extension ou une surélévation, ce sont les premiers chiffres à relever.

Le coefficient de biotope

À Montreuil, comme à Romainville et à Noisy-le-Sec, un coefficient de biotope s’ajoute à l’obligation de pleine terre. Chaque type de surface (pleine terre, terre sur dalle selon son épaisseur, surface semi-ouverte) est pondéré par un coefficient fixé par le règlement, la pleine terre comptant en entier. Une terrasse plantée sur une épaisseur de terre suffisante peut donc compter en partie, là où une dalle nue ne compte pas : le calcul se fait sur le projet, avec les coefficients du règlement.

• Clôtures. À Montreuil, l’édification d’une clôture est soumise à déclaration préalable. Délibération du 27 septembre 2007
• Démolitions. La démolition de tout ou partie d’un immeuble est soumise à permis de démolir. Même délibération

Consulter le PLUi : dossier sur le site d’Est Ensemble, ou Géoportail de l’urbanisme. Les zones et indices de la Seine-Saint-Denis : les quatre PLUi du département.

2. Monuments historiques et abords

Quatre monuments historiques se trouvent à Montreuil ; la liste des servitudes annexée au PLUi y ajoute les abords de l’église Saint-Louis de Vincennes, monument de la commune voisine. Aux abords d’un monument, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et l’instruction dure un mois de plus.

• Église Saint-Pierre-et-Saint-Paul : classée par arrêté du 18 mars 1913.
• Ancienne porcelainerie Samson, rue de la Révolution : ses trois fours sont inscrits depuis le 13 février 1989.
• Ancien studio de cinéma Pathé-Albatros, rue du Sergent-Bobillot : inscrit depuis le 18 juillet 1997.
• Hôtel de ville, place Jean-Jaurès : inscrit en totalité en novembre 2024, à l’exception des extensions du rez-de-chaussée construites dans les années 1960.

Pour le studio Pathé-Albatros et la porcelainerie Samson, un périmètre délimité des abords commun a été créé par arrêté du 25 novembre 2025 : ce périmètre remplace le rayon de 500 mètres. Autour de l’église, les abords suivent la règle générale : immeubles visibles depuis le monument, ou en même temps que lui, dans un rayon de 500 mètres. L’hôtel de ville, inscrit en 2024, a lui aussi des abords : la même règle s’applique tant qu’aucun périmètre délimité n’a été créé. Les abords de l’église Saint-Louis de Vincennes couvrent aussi une partie de Montreuil ; l’Atlas des patrimoines permet de vérifier une adresse.

Code du patrimoine, articles L621-30 et L632-2 ; code de l’urbanisme, article R423-24. Arrêté n° DRAC-2025-113 du 25 novembre 2025.

3. Les murs à pêches, site classé

Quatre secteurs du quartier Saint-Antoine comportant des murs à pêches forment un site classé par décret du 16 décembre 2003, d’environ 8 hectares. En site classé, l’état ou l’aspect des lieux ne peut être modifié sans autorisation spéciale.

L’autorisation spéciale est délivrée par l’État, le ministre chargé des sites ou le préfet selon la nature des travaux. En site classé, le silence de l’administration sur une demande d’urbanisme vaut refus. Dans le PLUi, le secteur des murs à pêches forme la zone agricole de Montreuil ; ses abords sont couverts par un secteur de projet spécifique.

Code de l’environnement, articles L341-1 et L341-10. Source : atlas des sites de la Seine-Saint-Denis, DRIEAT, novembre 2023.

4. Le sous-sol : carrières, gypse, argiles

Le plan de prévention des risques naturels de mouvements de terrain de Montreuil est en vigueur depuis le 22 avril 2011. Il couvre trois phénomènes : les anciennes carrières, la dissolution du gypse et le retrait-gonflement des sols argileux.

Selon la ville, les constructions futures doivent respecter des dispositions constructives ; pour les biens existants, les travaux prescrits sont obligatoires dans la limite de 10 % de leur valeur vénale. Le risque est documenté : le document communal sur les risques majeurs rapporte des effondrements de terrain (fontis) en 1981, 1993 et 1999, et l’Inspection générale des carrières rappelle que le travertin de Brie a été exploité en souterrain à Montreuil.

Avant d’esquisser une extension ou une surélévation, je situe la parcelle dans le zonage du plan et je lis les prescriptions qui s’y attachent : elles orientent l’étude de sol et le choix des fondations.

Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN impose en outre une étude géotechnique à la vente d’un terrain constructible ; avant la construction d’une maison ou d’un immeuble de deux logements au plus, le maître d’ouvrage fait réaliser une étude de conception ou applique les techniques constructives fixées par la réglementation.

Outil : Géorisques.

5. L’eau et le séisme

Aucun plan de prévention du risque inondation ne couvre Montreuil, qu’aucun cours d’eau ne traverse. Le document communal sur les risques qualifie en revanche d’« assez fort » le risque d’inondation pluviale urbaine : les rues basses sont sujettes au ruissellement.

Pour un projet en point bas, cela se traduit par des choix simples : niveau du plancher bas, seuils, gestion des eaux pluviales sur la parcelle. La commune est en zone de sismicité 1, très faible.

6. Le changement d’usage

Transformer un logement en bureau, en cabinet ou en meublé de tourisme est un changement d’usage : une autorisation distincte du permis, décidée par le maire. Est Ensemble en a fixé les conditions par un règlement en vigueur depuis le 8 juillet 2024, applicable à Montreuil.

• Pas de compensation à Montreuil. Le règlement ne l’impose qu’aux Lilas. Art. 4 du règlement
• Meublé de tourisme. Autorisation au-delà de 120 jours par an pour une résidence principale, dès le premier jour pour une résidence secondaire ; elle vaut trois ans. Règlement d’Est Ensemble
• Activité professionnelle chez soi. Pas d’autorisation si l’occupant exerce dans sa résidence principale sans y recevoir de clientèle ni de marchandises, et si le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. CCH, art. L631-7-3

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié le champ de ce régime, désormais appliqué sur décision de l’organe délibérant. Avant un projet de ce type, je vérifie avec le service de la ville le régime en vigueur à la date du dépôt.

7. Déposer un dossier à Montreuil

Les demandes se déposent au service permis de construire de la ville (direction de l’urbanisme et de l’habitat), au centre administratif Tour Altaïs, 1 place Aimé-Césaire.

La ville indique un dépôt à l’accueil, dans la boîte aux lettres du service ou par courrier. Le délai d’instruction court à partir d’un dossier complet : c’est pourquoi je vérifie chaque pièce avant le dépôt.

Questions fréquentes