Architecte au Raincy (93340) : surélévation, extension

Votre projet au Raincy

Je suis architecte inscrit à l’Ordre et mon agence est à Montreuil, au 17 bis avenue Faidherbe. Le Raincy est à 6,6 km à vol d’oiseau de l’agence.

Surélever un pavillon, agrandir une maison sur son jardin, transformer un atelier ou une boutique en logement, aménager un commerce ou un cabinet : chaque projet au Raincy commence par la lecture du PLUi et des servitudes de la parcelle, puis par une visite sur place.

Le Raincy compte 14 735 habitants (population de référence 2023), 33e commune du département par la population, sur 2,23 km², soit 6 616 habitants au km² ; code postal 93340.

Surélever une maison : hauteur permise par le PLUi, structure, sol.
Agrandir une maison : surface créée, zone du PLUi, formalité.
Transformer un local en logement : destination autorisée par le PLUi, déclaration ou permis.
Ouvrir un commerce, un cabinet : accessibilité, sécurité incendie, autorisation de travaux.

Le PLUi de Grand Paris Grand Est

Le Raincy n’a pas de PLU communal : ses règles d’urbanisme sont celles du PLUi de Grand Paris Grand Est, approuvé le 17 décembre 2024 ; entré en vigueur le 15 janvier 2025.

Pour une parcelle, je relève la zone et ses indices, la hauteur, l’emprise au sol, la part de pleine terre et les retraits, puis les orientations d’aménagement, les servitudes d’utilité publique et les annexes. Le plan de zonage et le règlement se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme.

Extension : déclaration ou permis. En zone urbaine du PLUi, une extension relève de la déclaration préalable jusqu’à 40 m² créés, tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, il faut un permis de construire. Le simulateur ci-dessous applique ces seuils.

PLUi : Grand Paris Grand Est : urbanisme et PLUi (mis à jour le 15 septembre 2025). Géoportail de l’urbanisme. Les quatre PLUi de la Seine-Saint-Denis.

Monuments historiques et abords

Les numéros renvoient à la liste ci-dessous. En pêche clair : rayon de 500 mètres autour des monuments, y compris ceux des communes voisines (points cerclés). Sources : base Mérimée ; contours simplifiés des communes : france-geojson.

La base Mérimée recense deux immeubles protégés au titre des monuments historiques au Raincy (un classé et un inscrit). Aux abords d’un monument, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et l’instruction dure un mois de plus.

Les abords réunissent les immeubles visibles depuis le monument, ou en même temps que lui, dans un rayon de 500 mètres ; un périmètre délimité des abords peut remplacer ce rayon. Le périmètre exact se vérifie à l’adresse sur l’Atlas des patrimoines.

Église Notre-Dame, œuvre d’Auguste Perret. Classement le 29 juin 1966. XXe siècle. Notice PA00079948
Ancien parc à l’anglaise du duc d’Orléans et lycée Albert-Schweitzer, 25 à 31 allée de Gagny ; allée de l’Église ; 5-7-18 bis boulevard du Nord ; 6, 11 allée Valère-Lefébvre ; 16 allée du Village. Inscription le 17 février 1982 ; inscription le 16 juillet 2002 (protection partielle). XVIIIe et XXe siècles. Notice PA00079949

Monuments voisins. À moins de 500 mètres de la limite du Raincy se trouvent aussi l’église Saint-Louis (Villemomble, à environ 260 m) et l’ancienne folie, place Émile-Ducatte (Villemomble, à environ 500 m). Leurs abords peuvent s’étendre sur la commune. Distances mesurées entre le point de la base Mérimée et la limite communale : elles restent indicatives.

Carte : monuments de la base Mérimée pour la Seine-Saint-Denis, avec le rayon de 500 mètres par défaut ; les monuments de Paris et des départements voisins n’y figurent pas. Code du patrimoine, articles L621-30 et L632-2.

Sous-sol, eau, argiles : les risques connus

Le sous-sol est la première question à régler au Raincy, où s’appliquent un périmètre de risque valant plan de prévention et un plan de prévention prescrit. Une étude de sol précède alors la conception des fondations.

Périmètre de risque valant plan de prévention, délimité par arrêté du 21 mars 1986 au titre de l’ancien article R111-3 du code de l’urbanisme : anciennes carrières souterraines.
Plan de prévention des mouvements de terrain prescrit le 12 juillet 1999 : anciennes carrières souterraines et cavités souterraines d’origine naturelle. Il n’était pas approuvé à la date de consultation ; il signale un risque étudié.
Sols argileux. Géorisques recense le risque de tassements différentiels, et la commune a obtenu 11 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle pour sécheresse, le régime qui couvre les fissures dues au retrait-gonflement des argiles. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN encadre la construction d’une maison par une étude géotechnique ou des techniques constructives réglementaires.
Catastrophes naturelles. 18 reconnaissances publiées au Journal officiel : 6 pour inondations et coulées de boue (de 1990 à 2013), 11 pour sécheresse (de 1989 à 2020) et 1 pour mouvement de terrain (en 1999). La plus récente a été publiée le 7 mai 2021.
Autres risques recensés. Ruissellement et coulées de boue, transport de marchandises dangereuses et tempête. Sismicité très faible (zone 1), potentiel radon faible (catégorie 1).

Rapport complet : Géorisques, Le Raincy. L’état des risques se vérifie ensuite à l’adresse exacte.

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique au Raincy ?

Le PLUi de Grand Paris Grand Est, approuvé le 17 décembre 2024 ; entré en vigueur le 15 janvier 2025. Le Raincy n’a plus de PLU communal. Le règlement et le plan de zonage se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme.

Vérifié le 8 octobre 2026. Sources : Grand Paris Grand Est : urbanisme et PLUi.

Y a-t-il des monuments historiques au Raincy ?

Oui : deux immeubles protégés selon la base Mérimée, dont l’église Notre-Dame, œuvre d’Auguste Perret et l’ancien parc à l’anglaise du duc d’Orléans et lycée Albert-Schweitzer. Dans leurs abords, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux qui modifient l’aspect extérieur, et l’instruction dure un mois de plus.

Base Mérimée, mise à jour du 8 octobre 2026. Sources : Ministère de la Culture : immeubles protégés au titre des monuments historiques, base Mérimée, Atlas des patrimoines : périmètres de protection.

Quels risques vérifier avant de construire au Raincy ?

D’abord le périmètre de risque lié au sous-sol (1986), le plan de prévention des mouvements de terrain prescrit en 1999 (pas encore approuvé) et les sols argileux. Géorisques recense aussi 18 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle pour la commune. La situation exacte se lit à l’adresse : c’est elle qui décide de l’étude de sol et des fondations.

Géorisques, interrogé le 8 octobre 2026. Sources : Géorisques : connaître les risques à une adresse, Ministère de la Transition écologique : sols argileux, sécheresse et construction.

Déclaration préalable ou permis pour une extension au Raincy ?

Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable suffit. En zone urbaine du PLUi de Grand Paris Grand Est, ce seuil passe à 40 m², sauf si l’extension porte la surface totale de la maison au-delà de 150 m² : il faut alors un permis de construire. Le recours à un architecte est obligatoire pour un permis dès que la maison dépasse 150 m² après travaux, ou quand le demandeur est une société.

Code de l’urbanisme, articles R421-14, R421-17 et R431-2. Sources : Service-public : agrandissement d’une maison, déclaration préalable ou permis, Service-public : recours obligatoire à l’architecte.

Vous déplacez-vous au Raincy ?

Oui. L’agence est au 17 bis avenue Faidherbe à Montreuil (métro Mairie de Montreuil, ligne 9), à 6,6 km à vol d’oiseau du centre du Raincy. On peut se voir à l’agence ou sur place.