Architecte au Pré-Saint-Gervais (93310), permis et travaux

Votre projet au Pré-Saint-Gervais

Je suis architecte inscrit à l’Ordre et mon agence est à Montreuil, au 17 bis avenue Faidherbe. Le Pré-Saint-Gervais est à 3,3 km à vol d’oiseau de l’agence, dans le même territoire, Est Ensemble.

Surélever un pavillon, agrandir une maison sur son jardin, transformer un atelier ou une boutique en logement, aménager un commerce ou un cabinet : chaque projet au Pré-Saint-Gervais commence par la lecture du PLUi et des servitudes de la parcelle, puis par une visite sur place.

Le Pré-Saint-Gervais compte 16 993 habitants (population de référence 2023), 31e commune du département par la population, sur 0,70 km², soit 24 196 habitants au km² ; code postal 93310.

Surélever une maison : hauteur permise par le PLUi, structure, sol.
Agrandir une maison : surface créée, zone du PLUi, formalité.
Transformer un local en logement : destination autorisée par le PLUi, déclaration ou permis.
Ouvrir un commerce, un cabinet : accessibilité, sécurité incendie, autorisation de travaux.

Le PLUi d’Est Ensemble

Le Pré-Saint-Gervais n’a pas de PLU communal : ses règles d’urbanisme sont celles du PLUi d’Est Ensemble, approuvé le 4 février 2020 ; version en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme : 23 février 2026.

Pour une parcelle, je relève la zone et ses indices, la hauteur, l’emprise au sol, la part de pleine terre et les retraits, puis les orientations d’aménagement, les servitudes d’utilité publique et les annexes. Le plan de zonage et le règlement se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme.

Changement d’usage. Le règlement d’Est Ensemble, en vigueur depuis le 8 juillet 2024, couvre ses neuf communes, dont Le Pré-Saint-Gervais : transformer un logement en bureau ou en local professionnel demande une autorisation, de même qu’un meublé de tourisme, sauf résidence principale louée moins de 120 jours par an.

Extension : déclaration ou permis. En zone urbaine du PLUi, une extension relève de la déclaration préalable jusqu’à 40 m² créés, tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux ; au-delà, il faut un permis de construire. Le simulateur ci-dessous applique ces seuils.

PLUi : Géoportail de l’urbanisme : PLUi d’Est Ensemble, historique des versions (version du 23 février 2026 en vigueur). Géoportail de l’urbanisme. Les quatre PLUi de la Seine-Saint-Denis.

Monuments historiques et abords

Les numéros renvoient à la liste ci-dessous. En pêche clair : rayon de 500 mètres autour des monuments, y compris ceux des communes voisines (points cerclés). Sources : base Mérimée ; contours simplifiés des communes : france-geojson.

La base Mérimée recense trois immeubles protégés au titre des monuments historiques au Pré-Saint-Gervais (deux classés et un inscrit). Aux abords d’un monument, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, et l’instruction dure un mois de plus.

Les abords réunissent les immeubles visibles depuis le monument, ou en même temps que lui, dans un rayon de 500 mètres ; un périmètre délimité des abords peut remplacer ce rayon. Le périmètre exact se vérifie à l’adresse sur l’Atlas des patrimoines.

Fontaine du Pré-Saint-Gervais, ouvrage des eaux du Pré-Saint-Gervais. Classement le 4 novembre 1899. XVIIIe siècle. Notice PA00079946
Regard du Trou-Morin, ouvrage des eaux du Pré-Saint-Gervais. Classement le 4 novembre 1899. XVIIIe siècle. Notice PA00079947
Groupe scolaire Jaurès-Brossolette, 34 avenue Jean-Jaurès. Inscription le 18 novembre 1997. XXe siècle. Notice PA93000008

Monuments voisins. À moins de 500 mètres de la limite du Pré-Saint-Gervais se trouvent aussi le groupe scolaire (école primaire de plein air et maternelle) (Pantin, à environ 390 m) et l’église Saint-Germain (Pantin, à environ 470 m). Leurs abords peuvent s’étendre sur la commune. Distances mesurées entre le point de la base Mérimée et la limite communale : elles restent indicatives.

Carte : monuments de la base Mérimée pour la Seine-Saint-Denis, avec le rayon de 500 mètres par défaut ; les monuments de Paris et des départements voisins n’y figurent pas. Code du patrimoine, articles L621-30 et L632-2.

Sous-sol, eau, argiles : les risques connus

Le sous-sol est la première question à régler au Pré-Saint-Gervais, où s’appliquent un plan de prévention des mouvements de terrain approuvé. Une étude de sol précède alors la conception des fondations.

Plan de prévention des risques de mouvements de terrain, approuvé le 10 juillet 2023 : anciennes carrières souterraines. Il impose des dispositions constructives selon les secteurs.
Sols argileux. Géorisques recense le risque de tassements différentiels, et la commune a obtenu une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour sécheresse, le régime qui couvre les fissures dues au retrait-gonflement des argiles. Dans les zones d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, la loi ELAN encadre la construction d’une maison par une étude géotechnique ou des techniques constructives réglementaires.
Catastrophes naturelles. 4 reconnaissances publiées au Journal officiel : 2 pour inondations et coulées de boue (de 1990 à 1999), 1 pour sécheresse (en 2020) et 1 pour mouvement de terrain (en 1999). La plus récente a été publiée le 7 mai 2021.
Autres risques recensés. Ruissellement et coulées de boue, transport de marchandises dangereuses et tempête. Sismicité très faible (zone 1), potentiel radon faible (catégorie 1).

Rapport complet : Géorisques, Le Pré-Saint-Gervais. L’état des risques se vérifie ensuite à l’adresse exacte.

Questions fréquentes

Quel document d’urbanisme s’applique au Pré-Saint-Gervais ?

Le PLUi d’Est Ensemble, approuvé le 4 février 2020 ; version en vigueur sur le Géoportail de l’urbanisme : 23 février 2026. Le Pré-Saint-Gervais n’a plus de PLU communal. Le règlement et le plan de zonage se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme.

Vérifié le 8 octobre 2026. Sources : Géoportail de l’urbanisme : PLUi d’Est Ensemble, historique des versions.

Y a-t-il des monuments historiques au Pré-Saint-Gervais ?

Oui : trois immeubles protégés selon la base Mérimée, dont la fontaine du Pré-Saint-Gervais, ouvrage des eaux du Pré-Saint-Gervais, le regard du Trou-Morin, ouvrage des eaux du Pré-Saint-Gervais et le groupe scolaire Jaurès-Brossolette. Dans leurs abords, l’architecte des Bâtiments de France donne son accord sur les travaux qui modifient l’aspect extérieur, et l’instruction dure un mois de plus.

Base Mérimée, mise à jour du 8 octobre 2026. Sources : Ministère de la Culture : immeubles protégés au titre des monuments historiques, base Mérimée, Atlas des patrimoines : périmètres de protection.

Quels risques vérifier avant de construire au Pré-Saint-Gervais ?

D’abord le plan de prévention des risques de mouvements de terrain approuvé le 10 juillet 2023 et les sols argileux. Géorisques recense aussi 4 reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle pour la commune. La situation exacte se lit à l’adresse : c’est elle qui décide de l’étude de sol et des fondations.

Géorisques, interrogé le 8 octobre 2026. Sources : Géorisques : connaître les risques à une adresse, Ministère de la Transition écologique : sols argileux, sécheresse et construction.

Déclaration préalable ou permis pour une extension au Pré-Saint-Gervais ?

Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable suffit. En zone urbaine du PLUi d’Est Ensemble, ce seuil passe à 40 m², sauf si l’extension porte la surface totale de la maison au-delà de 150 m² : il faut alors un permis de construire. Le recours à un architecte est obligatoire pour un permis dès que la maison dépasse 150 m² après travaux, ou quand le demandeur est une société.

Code de l’urbanisme, articles R421-14, R421-17 et R431-2. Sources : Service-public : agrandissement d’une maison, déclaration préalable ou permis, Service-public : recours obligatoire à l’architecte.

Vous déplacez-vous au Pré-Saint-Gervais ?

Oui. L’agence est au 17 bis avenue Faidherbe à Montreuil (métro Mairie de Montreuil, ligne 9), à 3,3 km à vol d’oiseau du centre du Pré-Saint-Gervais. On peut se voir à l’agence ou sur place.