Surélever une maison à Montreuil

1. Ce que permet le PLUi

Le PLUi d’Est Ensemble fixe, secteur par secteur, une hauteur maximale exprimée en mètres dans l’indice porté sur le plan de zonage. La différence entre cette hauteur et celle de la maison donne la première réponse : un étage, un demi-niveau sous toiture, ou rien sans dérogation.

Les règles d’implantation comptent autant : un étage ajouté en limite séparative, ou face à une fenêtre voisine, peut être soumis à des retraits que le rez-de-chaussée n’avait pas à respecter. La lecture se fait sur le plan de zonage et dans le règlement de la zone, à l’adresse exacte.

2. Ce que change la loi du 26 novembre 2025

L’autorité qui délivre le permis peut, par décision motivée, déroger au règlement du PLU pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsqu’elle crée un logement ou agrandit la surface d’un logement. La loi a supprimé la condition qui réservait cette dérogation à certaines communes : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance.

• Dérogation au PLU. Elle vise désormais le règlement du PLU dans son ensemble, et non plus seulement certaines de ses règles. Elle n’est jamais automatique : elle se demande, se justifie et s’apprécie au cas par cas. Art. L152-6, 2°
• Construction ancienne non conforme. L’autorisation d’une surélévation ne peut plus être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d’implantation, d’emprise au sol ou d’aspect extérieur, si elle a été régulièrement édifiée. Art. L111-35

Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, article 9. Texte lu sur la version adoptée publiée par l’Assemblée nationale ; synthèse de l’ANIL.

3. Structure et sol

Un étage de plus charge les murs et les fondations existants. Avant de dessiner, il faut savoir ce qu’ils portent, et sur quel sol.

À Montreuil, le plan de prévention des risques de mouvements de terrain, en vigueur depuis le 22 avril 2011, couvre les anciennes carrières, la dissolution du gypse et le retrait-gonflement des argiles ; selon le secteur, il impose des dispositions constructives. Je fais intervenir un bureau d’études structure dès la faisabilité quand la descente de charges est incertaine : le choix entre maçonnerie, ossature bois ou acier en dépend, et avec lui le poids ajouté.

4. La formalité

Une surélévation crée de la surface de plancher : mêmes seuils qu’une extension. En zone urbaine du PLUi, déclaration préalable jusqu’à 40 m², sauf si la maison dépasse alors 150 m² ; permis de construire au-delà.

• Architecte. Obligatoire si la surface totale après travaux dépasse 150 m², ou si le demandeur est une société, dès qu’un permis de construire est nécessaire.
• Abords et site classé. Aux abords d’un monument historique, accord de l’architecte des Bâtiments de France et un mois d’instruction en plus ; Service-public y retient le seuil de 20 m² pour la déclaration préalable.
• Copropriété. Dans un immeuble en copropriété, la surélévation suppose une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, avant le dépôt.

Seuils : code de l’urbanisme, articles R421-14 et R421-17. Le simulateur les applique à votre projet.

5. Ce que je fais

• Faisabilité. Hauteur disponible, retraits, emprise, coefficient de biotope, abords, plan de prévention des risques ; possibilité et intérêt d’une demande de dérogation.
• Relevé et structure. Relevé de l’existant, coordination avec le bureau d’études structure et, si nécessaire, l’étude de sol.
• Conception. Un étage qui prolonge la maison au lieu de s’y poser : alignements, matériaux, ouvertures, toiture.
• Dossier et suivi. Déclaration préalable ou permis, réponse aux demandes de pièces, consultation des entreprises et suivi du chantier selon la mission.

Questions fréquentes