1. Déclaration préalable ou permis ?
Jusqu’à 20 m² créés, une déclaration préalable. En zone urbaine du PLUi, jusqu’à 40 m², sauf si la maison dépasse alors 150 m². Au-delà, un permis de construire.
| Surface créée | Maison de 150 m² ou moins après travaux | Plus de 150 m² après travaux |
|---|---|---|
| De 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| De 20 à 40 m² | Déclaration préalable | Permis de construire, architecte obligatoire |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire, architecte obligatoire |
Code de l’urbanisme, articles R421-14, R421-17 et R431-2. Pour une société (SCI comprise), l’architecte est obligatoire dès qu’un permis est nécessaire. Dans un site protégé, Service-public retient le seuil de 20 m².
2. Ce que regarde le PLUi
L’indice du secteur fixe l’emprise au sol, la part de pleine terre et le coefficient de biotope : sur une petite parcelle, ce sont souvent eux, et non la formalité, qui limitent l’extension.
- Emprise au sol. La part de la parcelle que les constructions peuvent couvrir. Une extension de plain-pied la consomme entièrement ; une surélévation, non.
- Pleine terre et coefficient de biotope. À Montreuil, le coefficient de biotope s’ajoute à la pleine terre : chaque type de surface est pondéré selon le règlement, la pleine terre comptant en entier.
- Implantation. Les retraits par rapport aux voies et aux limites séparatives, selon les chiffres de l’indice et la présence de vues.
- Habitat pavillonnaire. Les secteurs pavillonnaires du PLUi sont présentés comme des secteurs de préservation des formes urbaines existantes : l’extension s’y dessine à l’échelle de la rue.
3. Fondations et sous-sol
Une extension accolée repose sur un sol que le plan de prévention des risques de mouvements de terrain de Montreuil, en vigueur depuis le 22 avril 2011, peut classer en secteur d’anciennes carrières, de dissolution du gypse ou d’argiles.
Les prescriptions du plan orientent l’étude de sol et le type de fondations. Une extension accolée sur des argiles demande aussi de traiter la liaison avec la maison existante, pour que les deux ne bougent pas différemment.
4. Ce que je fais
- Faisabilité. Calcul de l’emprise, de la pleine terre et du coefficient de biotope disponibles ; vérification des retraits, des abords et du plan de prévention des risques.
- Conception. Plusieurs implantations comparées, jusqu’à celle qui gagne le plus de surface utile pour le moins de jardin.
- Dossier. Déclaration préalable ou permis, plans, insertion, notice.
- Entreprises et chantier. Descriptif, consultation, analyse des devis et suivi, selon la mission.
Questions fréquentes
Quelle surface puis-je ajouter sans permis à Montreuil ?
En zone urbaine du PLUi, jusqu’à 40 m² avec une déclaration préalable, tant que la maison ne dépasse pas 150 m² après travaux. Hors zone urbaine, et selon Service-public dans un site protégé, le seuil est de 20 m². Le PLUi peut limiter davantage par l’emprise au sol et la pleine terre.
Code de l’urbanisme, articles R421-14 et R421-17. Sources : Service-public : agrandissement d’une maison, déclaration préalable ou permis.
Une véranda compte-t-elle comme une extension ?
Oui : elle crée de l’emprise au sol et, close et couverte, de la surface de plancher. Les mêmes seuils s’appliquent, et elle entre dans le calcul de l’emprise au sol du PLUi.
Code de l’urbanisme, articles R421-14 et R421-17. Sources : Service-public : agrandissement d’une maison, déclaration préalable ou permis.
Mon terrain est petit : surélever ou agrandir au sol ?
Quand l’emprise au sol ou la pleine terre exigées par le PLUi sont déjà atteintes, la surélévation est souvent la seule voie. La comparaison fait partie de l’étude de faisabilité.
